اخر تنسيق 13-01-2025

اعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري

أحكام عامة

المادة الأولى: عند الانتهاء من العمليات المشروع فيها برسم الثورة الزراعية على اقليم بلدية ما، فانه يتم ابتداء من مجموعة البطاقات العقارية البلدية المنصوص عليها في المادة 24 من الامر رقم 71 - 73المؤرخ في 20 رمضان عام 1391 الموافق 8 نوفمبر سنة 1971، اعداد مسح الاراضي العام و تأسيس السجل العقاري.

المادة 2: أن مسح الأرضي العام يحدد ويعرف النطاق الطبيعي للعقارات ويكون أساسا ماديا للسجل العقاري.

المادة 3: يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات و يبين تداول الحقوق العينية.

المادة 3 مكرر (مدرجة بموجب المادة 39 ق م ت 2020):

تتكفل الإدارة المكلفة بمسح الأراضي والحفظ العقاري بمهام اعداد وثائق مسح الأراضي عن طريق تحقيق عقاري وتحديد الملكيات وترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري والقيام بإجراءات الشهر العقاري وعمليات التحيين التي تنتج عن ذلك.

تتم تدريجيا رقمنة عمليات إعداد ومسك وحفظ وثائق مسح الأراضي والسجل العقاري إلى غاية تعميمها بالكامل عبر التراب الوطني.

الباب الأول

مسح الأراضي العام

المادة 4: يتم على مجموع التراب الوطني، تحديد الملكيات قصد اعداد مخطط منظم و تأسيس مسح للأراضي.

المادة 5: (ملغاة بالمادة 40 ق م ت 2020).

المادة 6: ان مخطط مسح الاراضي المقسم الى أقسام و الى أماكن معينة، يعطي التمثيل البياني لإقليم البلدية في جميع التفاصيل الخاصة بتقسيمها الى قطع.

و القطعة الارضية هي وحدة عقارية طبيعية و قانونية، ومن خلال تخصيصها وأصلها ان الاعباء أو الإرتفاقات المترتبة عليها، تكون موضوع اشهار في السجل العقاري تحت رقم مساحي خاص.

المادة 7: كل تغيير لحدود الملكية و لاسيما على اثر تجميعها أو تقسيمها أو تجزئتها أو اقتسامها، يجب أن يثبت بمحضر تحديد و يرفق به مخطط منظم.

المادة 8: ان تصميم مسح الاراضي يكون موضوع اعداد في كل بلدية ما يلى:

- جدول للأقسام و سجل لقطع الارض التي ترتب عليها العقارات حسب الترتيب الطبوغرافي،

- دفتر مسح الاراضي الذى تسجل فيه العقارات المتجمعة من قبل كل مالك أو مستغل، حسب الترتيب الابجدي لهؤلاء الاخيرين،

- مخططات مسح الاراضي.

 و ستحدد شروط اعداد الوثائق المذكورة أعلاه، بموجب نصوص تطبيقية لهذا الامر.

المادة 9 : تنفذ عمليات التحديد بحضور جميع المعنيين (الادارة و المالكون و الجيران).

و لهذا الغرض تؤسس لجنة بلدية لمسح الاراضي، و يحدد تشكيل هذه اللجنة و اختصاصاتها و سيرها بموجب النصوص التطبيقية لهذا الامر.

المادة 10:  عند اختتام عمليات مسح الاراضي في كل بلدية تودع لدى المصلحة المكلفة بمسك السجل العقاري نسخ ثانية لجميع الوثائق الخاصة بمسح الاراضي.

كما تودع نسخة من هذه الوثائق بمقر كل بلدية.

المادة 11: معدلة بالقانون 14-10 + م 34 ق م 2019:  يقوم المحافظ العقاري بترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري على النحو الآتي:

- بالنسبة للعقارات التي يحوز ملاكها على سندات ملكية مشهرة، يكون الترقيم نهائيا من يوم استلام وثائق المسح،

- بالنسبة للعقارات التي يفتقر حائزوها الى سندات ملكية مشهرة، يتم القيام بترقيم مؤقت، وفق الشروط المحددة ضمن التشريع والتنظيم الجاري بهما العمل، يبدأ سريانه من تاريخ ايداع طلب الترقيم في السجل العقاري على مستوى المحافظة العقارية من طرف الشخص أو الأشخاص المسجلين في وثائق مسح الأراضي.

الباب الثاني

السجل العقاري

المادة 12: ان السجل العقاري المحدد بموجب المادة 3 أعلاه، يمسك في كل بلدية على شكل مجموعة البطاقات العقارية.

و يتم اعداده أولا بأول بتأسيس مسح الاراضي على اقليم بلدية ما.

القسم الأول

مجموعة البطاقات العقارية

المادة 13:  ملغاة بالقانون 14-10:

المادة 14: تلزم الاشارة من أجل مسك مجموعة البطاقات العقارية الى ما يلى :

1 - جميع العقود الرسمية المنشئة أو الناقلة أو المصرحة أو المعدلة المتعلقة بالملكية العقارية التي ستعد بعد تأسيس مجموعة البطاقات العقارية،

2 - جميع العقود و القرارات القضائية اللاحقة للإجراء الاول الذى كان موضوع تأسيس لمجموعة البطاقات العقارية، و الخاضعة للإشهار العقاري بمقتضى التشريع الجاري به العمل و كذلك تسجيلات الرهون أو الامتيازات. 

3 - المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الاراضي و المثبتة للتعديلات التي تخص العقارات المسجلة في مجموعة البطاقات العقارية،

4 - و بصفة عامة، كل التعديلات للوضعية القانونية لعقار محدد و مسجل في مجموعة البطاقات العقارية.

و سيحدد مرسوم كيفيات تطبيق المادتين 13 و 14 أعلاه.

المادة 15  معدلة (ق م 17-11):

كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير الا من تاريخ يوم اشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية،

 غير أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسرى مفعوله من يوم وفاة صاحب الحقوق العينية.

كما تسري من تاريخ الوفاة أيضا الحقوق التي تم التصرف فيها من طرف المورث قيد حياته بموجب عقود في الشكل الرسمي والتي لم تشهر بعد، عند يوم الوفاة

وإذا تبين أنه تصرف فيها، فانها تخضع لقانون الشهر العقاري.

المادة 16: ان العقود الارادية و الاتفاقات التي ترمى الى انشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيني، لا يكون لها أثر حتى بين الاطراف الا من تاريخ نشرها في مجموعة البطاقات العقارية.

المادة 16 مكرر (مدرجة م 35 من ق م 2019):  تشهر بالسجل العقاري الممسوك بالمحافظة العقارية المختصة اقليميا كل عريضة رفع دعوى تتعلق بعقار أو حق عيني عقاري مشهر سنده، بعد تسجيلها بأمانة ضبط المحكمة.

 لا يترتب عن اشهار عريضة رفع الدعوى تجميد أو تعليق أو منع التصرف في العقار أو الحق العيني العقاري.

 إذا تم التصرف في حق عيني عقاري يتعلق بعقار أشهرت بشأنه عريضة رفع الدعوى قبل التصرف، فإنه يستوجب على المتصرف إبلاغ المتصرف له بالدعوى المشهرة عن طريق محضر قضائي، على أن يرفق محضر التبليغ بملف العقد عند تقديمه لاجراء الشهر العقاري.

 يشهر المحافظ العقاري المعني الحكم القضائي النهائي الصادر في الدعوى محل العريضة المشهرة.

المادة 17: ان الايجارات لمدة 12 سنة لا يكون لها أي اثر بين الاطراف و لا يحتج بها تجاه الغير في حالة عدم اشهارها و ذلك مع مراعاة أحكام المادة 165 من الامر رقم 71 - 73 المؤرخ في 20 رمضان عام 1391 الموافق 8 نوفمبر سنة 1971 المتضمن الثورة الزراعية.

القسم الثاني

الدفتر العقاري

المادة 18 (معدلة بالمادة 164 من ق المالية 2025):

يقدم إلى مالك العقار بمناسبة الإجراء الأول في السجل العقاري، دفتر عقاري، إما على الشكل الساري به العمل أو على دعامة إلكترونية.

تنسخ في الدفتر العقاري كل البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية، وفي حالة إعداده في الشكل الإلكتروني، يتضمن إضافة إلى ذلك، المعطيات البيانية المتعلقة بالعقار.

ان العقود الارادية و الاتفاقات المشار اليها في المادة 16 أعلاه لا يمكن اشهارها الا اذا كانت الوثائق المخصصة بأن تكون محفوظة لدى المصلحة المكلفة بمسك السجل العقاري، مرفقة بالدفتر العقاري. 

و يشير العون المكلف بمسك السجل العقاري في الدفتر العقاري الى العقود المذكورة و يضبطه بجميع البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية.

يحدد شكل ومضمون الدفتر العقاري الإلكتروني، عن طريق التنظيم.

المادة 19 : تسجل جميع الحقوق الموجودة على عقار ما وقت الاشهار في السجل العقاري، في الدفتر الذى يشكل سند ملكية. 

القسم الثالث

المحافظة العقارية

المادة 20 : تحدث محافظات عقارية يسيرها محافظون عقاريون مكلفون بمسك السجل العقاري و اتمام الاجراءات المتعلقة بالإشهار العقاري و ذلك من أجل الشروع في نظام الاشهار الجديد المؤسس بموجب هذا الأمر.

المادة 21 : ان تنظيم المحافظات العقارية و قواعد سيرها و كذلك الصلاحيات و شروط تعيين المحافظين العقاريين، سيحدد بموجب مرسوم.

القسم الرابع

التدابير الرامية إلي ضبط دقة مجموعة البطاقات العقارية

المادة 22 : يحقق المحافظ في هوية و أهلية الاطراف الموجودين على وسائل الاثبات و كذلك في صحة الاوراق المطلوبة من أجل الاشهار.

و سيحدد مرسوم كيفيات تطبيق هذه المادة .

المادة 23 : تكون الدولة مسؤولة بسبب الاخطاء المضرة بالغير و التي يرتكبها المحافظ أثناء ممارسة مهامه. و دعوى المسؤولية المحركة ضد الدولة يجب ان ترفع في اجل عام واحد ابتداء من اكتشاف فعل الضرر و الا سقطت الدعوى.

  و تتقادم الدعوى بمرور خمسة عشر عاما ابتداء من ارتكاب الخطأ.

و للدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ في حالة الخطأ الجسيم لهذا الاخير.

المادة 23 مكرر:  أضيفت بالقانون 14-10 معدلة ق17-11 + م 166 ق 24-08:

يسجل كل عقار تابع لخواص، لم يطالب به خلال عمليات مسح الأراضي ولم تتمكن مصالح المسح من تحديد مالكه أو حائزه في حساب يسمى (( حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح الأراضي)) ويرقم ترقيما مؤقتا مدة خمس عـشرة (15) سـنـة من تـاريخ إيـداع وثـائق المـسح لـدى المحافـظـة الـعـقـاريـة،

في حالة المطالبة على أساس سند ملكية مشهر أو شهادة حيازة مشهرة ، أو سند ذي حجية في إثبات الملكية العقارية معترف به قانونا أو عقد إداري مسجل بعد التأكد من طابعه الرسمي والتحقيق لدى مصالح أملاك الدولة أو على أساس ممارسة الحيازة طبقا للتشريع المعمول به خلال الآجال المذكورة أعلاه، يقوم المحافظ العقاري، في غياب دعوى قضائية قائمة بعد التحريات المعهودة لدى مصالح مسح الأراضي والمحافظة العقارية والتحقيق لدى مصالح أملاك الدولة بالنسبة لعقود الملكية المشهرة قبل تاريخ 5 يوليو سنة 1975، بترقيم العقار المطالب به باسم مالكه أو حائزة على النحو الآتي :

-  ترقيم نهائي للعقارات التي يحوز أصحابها سندات ملكية مشهرة،

- ترقيم نهائي بالنسبة للعقارات التي يحوز أصحابها شهادة حيازة مشهرة إذا بلغت الحيازة المدة المنصوص عليها قانونا، أو ترقيما مؤقتا لمدة أربعة أشهر (4) للحالات الأخرى مهما كانت مدة الحيازة المتبقية،

- ترقيم مؤقت لمدة أربعة (4) أشهر بالنسبة للعقارات التي يحوز أصحابها سندات كافية لإثبات حق الملكية العقارية طبقا للتشريع المعمول به وكذا العقود الإدارية المسجلة،

- وفي حالة المطالبة على أساس ممارسة الحيازة طبقا للتشريع المعمول به قانونا، يرقم العقار مؤقتا لمدة سنتين (2)،

تسوّى العقارات المرقمة عن طريق الخطأ في حساب الدولة لفائدة أصحاب الحقوق الذين يتوفرون على عقود مشهرة أو شهادات حيازة مشهرة أو وثائق أخرى ذات حجية كافية لإثبات الملكية العقارية والمعترف بها قانونا، أو عقود إدارية مسجلة بعد التأكد من طابعها الرسمي والتحقيق لدى مصالح أملاك الدولة، وذلك دون اللجوء إلى الهيئات القضائية، على أن تخضع لنفس إجراءات تسوية العقارات غير المطالب بها.

إذا تبين من نتيجة التحقيق أن العقار المطالب به ملك للدولة أو للجماعات المحلية، يرقم هذا العقار فورا بصفة نهائية وفق نتائج التحقيق.

وتسري أيضا أحكام هذه المادة على كل الحالات المماثلة التي تم إيداع وثائق مسحها قبل صدور هذا القانون، بما فيها تلك التي كانت محل رفض لسبب انقضاء الآجال والتي ترقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس عشرة (15) سنة من تاريخ صدور هذا القانون.

بعد استنفاذ أجل خمس عشرة (15) سنة المذكور أعلاه، يرقم العقار نهائيا باسم الدولة.

المادة 24: تكون قرارات المحافظ قابلة للطعن أمام الجهات القضائية المختصة اقليميا.

الباب الثالث

أحكام مختلفة وانتقالية

المادة 25: ان مصاريف تنفيذ العمليات المنصوص عليها في هذا الامر و كذلك الحقوق و الرسوم و النفقات الملحقة و الواجبة الاداء منذ الاجراء الاول، تكون على عاتق الدولة. 

المادة 26: ملغاة بقانون المالية 79-09.

المادة 27: ان العقود و القرارات القضائية التي تكون موضوع اشهار في محافظة عقارية و التي تخص عقارات أو حقوقا عينية ريفية موجودة في بلدية لم يعد فيها بعد مسح الاراضي، تفهرس بصفة انتقالية في مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة تمسك على الشكل الفردي طبقا لكيفيات تحدد بموجب مرسوم.  

المادة 28: تلغى جميع الاحكام المخالفة لهذا الامر الذى يسرى مفعوله ابتداء من 5 يوليو سنة 1975، ينشر في الجريدة الرسمية للجمهورية الجزائرية الديمقراطية الشعبية. 

حرر بالجزائر في 8 ذي القعدة عام 1395 الموافق 12 نوفمبر سنة 1975 .

هوارى بومدين